Die Suche nach einer passenden Mietwohnung kann abhängig von der anvisierten Wohngegend eine Herausforderung sein. Wenn man als Familie eine schöne neue Wohnung gefunden hat, ist die Freude groß. Bevor der Mietvertrag unterschrieben wird, sollte dieser allerdings gründlich geprüft werden.

Auch beim Thema Mietkaution gilt es, auf ein paar Aspekte zu achten. Wir haben 6 Tipps zusammengestellt, die dabei helfen, dass Mietvertrag und Mietkaution eine gute Basis für das neue Mietverhältnis bilden.

Tipp 1: Mietdauer und Kündigungsfrist

Der Mietvertrag bildet die rechtliche Grundlage für das zwischen Mieter und Vermieter geschlossene Mietverhältnis. Glücklicherweise ist das deutsche Mietrecht den Mietern freundlich gesinnt. Grundsätzlich gilt, dass Unklarheiten oder unvollständige Angaben in der Regel zu Gunsten des Mieters ausgelegt oder für unzulässig erklärt werden.

Allerdings muss man seine Rechte und mögliche Fallstricke im Mietvertrag kennen, um von den betreffenden Regelungen zu profitieren. Für Familien ist es besonders wichtig, auf die entsprechenden Schlüsselfaktoren zu achten. In diesem Sinne stehen vor allem die Laufzeit des Mietvertrags sowie die Kündigungsfristen im Vordergrund. Die meisten Mietverträge sind unbefristet. Einige Vermieter setzen jedoch Zeitmietverträge mit einer Befristung ein.

Ein zulässiger Zeitmietvertrag kann für Mieter – vor allem für Familien – zum Ärgernis werden. Es fehlt die sonst übliche Sicherheit und Flexibilität. Eventuell muss man nach Ablauf von fünf Jahren mit Kind und Kegel eine neue Bleibe suchen oder man kann nicht vorzeitig kündigen. Ein befristeter Mietvertrag muss in der betreffenden Klausel einen zulässigen Befristungsgrund nennen. Andernfalls ist die Befristung hinfällig.

Tipp 2: Kündigungsrechte

Das Kündigungsrecht ist in Deutschland sehr detailliert geregelt und diese Regeln können im Allgemeinen nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden. Unter Einhaltung der üblichen Fristen kann lediglich bei schweren Verstößen gegen den Mietvertrag durch den Mieter eine Vermieterkündigung durchgesetzt werden. Ein solcher Verstoß besteht beispielsweise bei einer langfristigen Nichtzahlung der Miete.

Darüber hinaus darf der Vermieter kündigen, wenn von seiner Seite aus ein berechtigtes Interesse an der Kündigung besteht – bei Eigenbedarf oder bei Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Wohneigentums. Mieter können hingegen stets mit einer Frist von drei Monaten kündigen – vorausgesetzt, es besteht keine Kündigungsausschlussklausel oder ein Kündigungsverzicht!

Einen konkreten Kündigungsschutz für Mieter während der Schwangerschaft gibt es nicht. Es gibt jedoch die Möglichkeit, nach $ 574 des Bundesgesetzbuches Widerspruch gegen eine Kündigung einzulegen und einen Härtefall geltend zu machen. Bedeutet der Umzug für die Schwangere eine zu starke gesundheitliche Belastung oder wird der Umzug mit Säugling oder kurz vor der Entbindung als Zumutung angesehen, kann der Widerspruch erfolgreich sein.

Tipp 3: Schönheitsreparaturen

Die Schönheitsreparaturklausel ist für Familien besonders interessant. Mit Kindern im Haus bzw. in der Wohnung kommt es schnell einmal zur Macke am Türrahmen oder einer Buntstiftzeichnung auf der Raufasertapete. Das Mietrecht sieht Schönheitsreparaturen und Renovierungen als Vermieteraufgabe. Vermieter dürfen diese Aufgabe jedoch mit speziellen Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Unzulässig ist die Klausel, wenn unverhältnismäßig oft Renovierungsarbeiten durchgeführt werden sollen.

Üblich sind geforderte Renovierungsmaßnahmen wie Streichen alle 3, 5 oder 7 Jahre. Formulierungen wie „mindestens alle 5 Jahre“ oder „spätestens alle 5 Jahre“ deuten auf eine starre Klausel hin. Diese sind ebenso unzulässig wie Forderungen nach der Durchführung der Renovierungsarbeiten von Fachpersonal und zu strenge Vorgaben bei der Umsetzung der Maßnahmen. Der Vermieter darf keinen exakten Farbton oder eine bestimmte Marke zum Streichen vorgeben. Er darf aber helle, neutrale Töne bei Auszug fordern.

Tipp 4: Form der Mietzahlung und Nebenkosten prüfen

Vorsicht bei Staffel- oder Indexmieten. Diese gereichen in vielen Fällen den Mietern zum Nachteil. Gibt es eine Klausel zur Staffelmiete, bedeutet das, die Kaltmiete steigt in regelmäßigen, festgesetzten Abständen. Eine Indexmiete orientiert sich an der Steigerung der allgemeinen Lebenshaltungskosten. So kann die Miete bei diesen Mietverträgen binnen weniger Jahre höher liegen als bei ähnlich ausgestatteten Wohnungen in vergleichbarer Lage. Auch bei üblichen Mietverträgen darf der Vermieter in bestimmten Abständen eine Mieterhöhung fordern. Er muss diese dann allerdings sehr gut begründen und der Mieter kann Widerspruch einlegen.

Es kann sich auch lohnen, die im Mietvertrag angesetzten Nebenkosten dahingehend zu prüfen, wie realistisch sie berechnet wurden. Niedrig angesetzte Nebenkosten wirken zunächst sehr erfreulich, doch die böse Überraschung kann sich mit der Nebenkostenabrechnung und hohen Nachzahlungen einstellen.

Tipp 5: Alternativen zur Mietkaution in bar besprechen

Vermieter dürfen eine Kaution verlangen, sofern diese nicht höher als drei Monatskaltmieten angesetzt ist. Die Kaution dient als Mietsicherheit und kann vollständig oder teilweise einbehalten werden, wenn bei Auszug Schäden in der Mietwohnung festgestellt werden, die über die üblichen Verschleißerscheinungen hinausgehen oder wenn Mietrückstände bestehen.

Meist wird das Geld als Barkaution angenommen. Der Betrag muss verzinst angelegt werden. Wer das Geld nicht auf einen Schlag zur Verfügung hat oder anderweitig nutzen möchte, kann dem Vermieter auch eine Mietkautionsbürgschaft vorschlagen. In diesem Fall tritt eine Versicherungsgesellschaft als Bürge auf. Der Mieter zahlt eine jährliche Gebühr an die Versicherung anstelle einer größeren Geldsumme an den Vermieter.

Tipp 6: Einen Blick auf die Hausordnung werfen

Wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist, sollte auch diese geprüft und hinterfragt werden. Die Hausordnung kann Regelungen zur Nutzung gemeinschaftlicher Räume wie einem Trockenraum, Dachboden oder zur Gartennutzung enthalten. In der Hausordnung können auch Pflichten für den Mieter festgehalten werden. Üblich sind Regelungen zum Putzen des Treppenhauses oder der Gartenpflege. Auch Haustierhaltung und Winterdienst können in der Hausordnung geregelt sein.